Quem já participou de uma negociação imobiliária sabe como o assunto “pagamento” pode gerar dúvidas e ansiedade. Com a recente aprovação do projeto de lei que proíbe o uso de dinheiro em espécie em qualquer valor para transações imobiliárias no Brasil, senti que era o momento certo de explicar essas mudanças. Eu acompanhei de perto essa discussão no Senado, porque percebo em minha rotina na MCO Contábil como transformações legais podem afetar empresas, investidores e particulares. Neste artigo, trarei detalhes do que foi aprovado, os impactos práticos e até como se preparar para o novo cenário.
Por que uma nova lei para transações imobiliárias?
Meu olhar sobre contabilidade sempre foi o de buscar organização e segurança. Não é surpresa, então, que iniciativas para coibir crimes financeiros comecem nos pontos mais sensíveis do mercado, como o setor imobiliário. Transações de imóveis movimentam grandes valores. Isso, infelizmente, pode facilitar lavagem de dinheiro, corrupção e financiamento ao terrorismo, como demonstram levantamentos de entidades como a FGV e a Transparência Internacional, segundo compartilhou a própria CCJ durante o debate do projeto.
- Com base nessas recomendações de especialistas e experiências internacionais, o Brasil está avançando para uma legislação mais clara.
- Esse movimento segue uma tendência mundial, fortalecendo o combate a crimes e aumentando a transparência.
- O uso do dinheiro em espécie nesses negócios sempre foi um risco, tanto para o vendedor quanto para o comprador.
O que diz o novo projeto aprovado?
O projeto de lei aprovado pela Comissão de Constituição e Justiça (CCJ) determina – de forma expressa – que fica proibido o uso de dinheiro em espécie para qualquer valor relacionado à negociação ou compra e venda de imóveis no Brasil.
Já tive clientes da MCO Contábil preocupados sobre como registrar pagamentos e documentar as transações. Essa lei vem para simplificar e padronizar processos. O texto, que agora pode seguir direto à análise da Câmara dos Deputados (salvo recurso para plenário), é um substitutivo do senador Oriovisto Guimarães (PSDB-PR).
Antes, o projeto original, do senador Flávio Arns, queria definir valores detalhados nas proibições: acima de R$ 10 mil para transações comerciais/profissionais e de R$ 5 mil para boletos bancários. Mas o relator entendeu que essas definições devem ficar para o Conselho Monetário Nacional (CMN) e para o Coaf, que poderão atualizar limites e condições de acordo com a realidade econômica do país.
O texto ainda mantém regras firmes já sugeridas antes:
- Proibição do pagamento em dinheiro em espécie para qualquer valor em transações imobiliárias.
- CMN, após ouvir o Coaf, poderá definir valores máximos e condições para pagamentos em espécie, cheques e boletos, buscando constante adaptação ao cenário financeiro.
- Quem descumprir terá os valores apreendidos e, dependendo do caso, confiscados. Mas o direito de defesa e contraditório estão garantidos, como prevê emenda do senador Rogério Carvalho.
Impactos no mercado e na rotina de compradores e vendedores
Na prática, isso muda o modo como brasileiros e estrangeiros compram e vendem propriedades. Dados do Ministério da Justiça mostram que, só entre janeiro e setembro de 2024, imigrantes investiram R$ 283,2 milhões em imóveis no Brasil, números expressivos que reforçam a necessidade de rastreabilidade nos pagamentos.
Eu percebo, conversando com clientes, que há quem veja a medida como restritiva, já que eliminar totalmente o dinheiro físico de grandes operações exige adaptação. Mas também escuto muitos relatos de alívio, pois transfere boa parte da responsabilidade para bancos e instituições financeiras, tornando tudo mais transparente e documentado. Como já acontece em países com mercado imobiliário consolidado.
Medidas assim aumentam a confiança de quem investe e reduzem brechas para golpes ou ilegalidades.
Foco no combate à lavagem de dinheiro e crimes financeiros
Durante a reunião da CCJ, o senador Sergio Moro destacou que limitar o uso de grandes volumes de dinheiro em espécie diminui oportunidades para a lavagem de dinheiro. Não posso deixar de lembrar que a Receita Federal já exige, há alguns anos, que bancos comuniquem movimentações mensais acima de R$ 5 mil para pessoas físicas e R$ 15 mil para pessoas jurídicas. A diferença é que, agora, a legislação foca também no tipo de negócio e no instrumento do pagamento, especialmente imóveis.
- O setor imobiliário é frequentemente citado em investigações de combate à corrupção e crimes financeiros, não só no Brasil.
- Com essa lei, espero um efeito positivo no controle e na identificação de desvios e movimentos suspeitos.
- Para empresas do setor, escritórios de contabilidade, corretores e construtoras, a transparência contribui para profissionalizar o ambiente de negócios.
A atuação da contabilidade para imóveis nunca foi tão necessária, pois preparar a documentação correta e garantir registros fiéis devem ser parte da rotina.
Como ficam cheques e boletos bancários?
Muita gente me pergunta: “essa proibição é só para dinheiro vivo ou inclui cheques e boletos?” Na nova proposta, CMN e Coaf terão liberdade para definir limites e condições para esses meios também. Ou seja, pagamentos com cheques e boletos acima de um valor ainda serão regulados por resolução específica.
O senador Oriovisto foi claro ao defender que leis não podem ser excessivamente detalhistas; ajustes devem ser técnicos, feitos por órgãos especializados.
O que muda no dia a dia de quem compra ou vende imóveis?
Na prática, posso listar algumas mudanças que eu já antecipo na rotina do mercado imobiliário:
- Pagamentos deverão ser realizados preferencialmente por transferência bancária, TED, PIX ou DOC, com registro em contas bancárias identificadas.
- Registros no cartório vão exigir a apresentação do comprovante do pagamento, oferecendo mais segurança ao vendedor e ao comprador.
- Qualquer tentativa de pagamento, mesmo parcial, em dinheiro físico, poderá ser barrada, com possibilidade de bloqueio judicial dos valores.
- A possibilidade de fiscalização aumentará, exigindo dos compradores e vendedores maior cuidado ao documentar cada etapa.
Essas novidades exigem atenção especial de empresas do setor da construção civil e de contribuintes em geral, principalmente em temas de atualização patrimonial, planejamento tributário e cadastro de imóveis. Já compartilhei insights práticos sobre contabilidade para construção civil e sobre tributação na venda de imóveis, temas mais que nunca importantes.
Consequências para quem descumprir a nova legislação
A lei traz uma novidade que achei bem impactante: quem descumprir a determinação de pagar imóveis em espécie poderá ter o valor apreendido e, dependendo do caso, confiscado. Mas há uma ressalva fundamental: sempre será garantido o direito de defesa e de contraditório, evitando injustiças.
Para quem trabalha no setor ou pensa em investir, é recomendável organizar documentos, extratos bancários e comprovantes de transferência. E vale ficar atento a atualizações, pois o CMN e o Coaf ainda podem detalhar detalhes operacionais por meio de resoluções.
Essas novas exigências também impactam questões tributárias e regularização do imóvel, temas momentosos, principalmente com as mudanças trazidas pela reforma tributária e por legislações complementares. Discuto diversas dessas conexões em publicações recentes, como na atualização cadastral e fiscal de imóveis.
Preparando-se para transações mais transparentes
Mesmo com a lei ainda aguardando análise da Câmara dos Deputados, já ficou claro: o pagamento em espécie não terá mais espaço nas negociações imobiliárias. Na minha experiência, quanto antes os compradores e empresas do setor adotarem as novas práticas, mais fácil será evitar burocracias e possíveis problemas futuros.
O momento também é ideal para atualizar a documentação de imóveis e esclarecer dúvidas sobre aspectos tributários. Falando nisso, já expliquei sobre atualização de cadastro e como pagar menos impostos em imóveis em um conteúdo recente, vale a leitura.
Conclusão
Com a aprovação desse projeto de lei, o Brasil caminha para transações imobiliárias mais seguras e transparentes. Como contador, vejo com bons olhos mudanças que facilitam a organização financeira e a proteção dos clientes. É hora de se preparar e adotar controles sólidos em todas as etapas, seja pessoa física ou jurídica. E para isso, recomendo buscar sempre o suporte técnico correto. Na MCO Contábil, trabalhamos para transformar incertezas em clareza e segurança. Conheça nossos serviços e veja como podemos ajudar você a investir ou vender imóveis com total tranquilidade.
Perguntas frequentes
O que muda na lei dos imóveis?
A principal mudança é a proibição expressa do uso de dinheiro em espécie para pagamentos em transações imobiliárias, independentemente do valor envolvido. Além disso, o Conselho Monetário Nacional (CMN), após consulta ao Coaf, poderá definir limites para pagamentos em espécie mesmo em outros tipos de transação, incluindo cheques e boletos. Isso traz mais transparência e segurança para todos os envolvidos.
Posso pagar imóvel com dinheiro em espécie?
Não será permitido pagar imóveis com dinheiro em espécie segundo o novo projeto aprovado pela CCJ. Toda transação imobiliária deverá ser realizada por meios eletrônicos rastreáveis, em contas bancárias com identificação dos titulares, como transferência, TED, DOC ou Pix. Isso vale para qualquer valor, não importa se parcial ou total.
Quais as novas regras para compra de imóveis?
Agora, ao comprar um imóvel, você deverá efetuar o pagamento pela conta bancária, com transferência identificada. O cartório exigirá comprovantes bancários. Pagamentos com cheques ou boletos acima de certos valores só poderão ser aceitos se respeitarem as regras que ainda serão detalhadas pelo CMN e Coaf. Em caso de descumprimento, o valor pode ser apreendido ou confiscado, mas direito de defesa estará sempre garantido ao cidadão.
Como funciona o pagamento com transferência bancária?
O pagamento é feito com transferência entre contas bancárias identificadas (TED, DOC ou Pix). Após o pagamento, o banco emite comprovante que deverá ser apresentado ao cartório para concluir a transferência do imóvel. Esse procedimento oferece mais segurança jurídica para vendedor e comprador e reduz o risco de fraudes ou perdas financeiras.
Quais documentos são exigidos na compra?
Geralmente, são necessários:
- Documento de identidade e CPF das partes
- Certidões negativas de débitos fiscais, trabalhistas e de ônus do imóvel
- Comprovante de residência
- Matrícula atualizada do imóvel
- Comprovantes bancários de transferência do pagamento realizado
Também é importante consultar um contador ou empresa especializada, como a MCO Contábil, para garantir que todos os procedimentos fiscais estejam corretos e evitar problemas futuros.
