Desde o surgimento da Reforma Tributária, as regras sobre a incidência de novos tributos, como IBS e CBS, passaram a ser motivo de perguntas entre proprietários de imóveis para locação. A Lei Complementar 214/2025 trouxe novidades que impactam diretamente contratos de aluguel celebrados por pessoas físicas. Com minhas experiências no dia a dia da contabilidade e acompanhando cada atualização normativa, preciso abordar os detalhes dessas mudanças e, principalmente, como elas afetam locadores e locatários. Aproveito também para compartilhar como a atuação da MCO Contábil pode ajudar a transitar por esse novo cenário sem dúvidas e sem surpresas.
O cenário antes da reforma tributária
Para entender o que muda, faço um resgate rápido: até 2025, o aluguel de imóveis recebidos por pessoas físicas estava sujeito ao Imposto de Renda, conforme as faixas progressivas. Não havia incidência do ISS (imposto municipal sobre serviços) ou PIS e COFINS na maioria dos casos, ao menos para locatários ou locadores pessoas físicas. Por isso, a locação tradicional não era tributada como serviço sob a ótica dos tributos indiretos.
Tenho certeza de que, se você já alugou um imóvel, o rito sempre foi basicamente esse: imposto de renda, nada mais. Só que essa lógica mudou.
Como a LC 214/2025 altera a tributação dos aluguéis
Com a criação do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), todo o arcabouço tributário relacionado à circulação de bens e prestação de serviços no Brasil mudou. O ponto principal está no enquadramento do aluguel de imóveis como hipótese de incidência de IBS/CBS em certas situações, e as faixas de isenção foram detalhadas pelo legislador.
Quando o IBS e CBS incidem sobre aluguéis recebidos por pessoa física?
Nas minhas consultas à nota do Ministério da Fazenda, encontrei uma orientação clara:
- Pessoa física só será considerada contribuinte de IBS e CBS no aluguel se possuir mais de três imóveis destinados à locação.
- Além disso, haverá incidência se a soma das receitas anuais de locação ultrapassar R$ 240.000,00.
- Aluguéis por temporada (até 90 dias) só serão tratados como serviço para fins de IBS/CBS quando equiparados à hotelaria, e ainda assim apenas se o locador preencher os critérios acima.
Essas regras começaram a valer com a transição da reforma a partir de 2027.
Se você tem até três imóveis alugados e sua receita anual for menor que R$ 240 mil, não será tributado pelo IBS/CBS, apenas pelo Imposto de Renda.
Quem deve recolher IBS e CBS no caso de locação?
Eu costumo explicar assim: apenas a pessoa física que atenda aos critérios simultâneos (mais de três imóveis alugados + faturamento anual superior a R$ 240 mil) será considerada contribuinte desses tributos. Caso contrário, permanece apenas a obrigação de recolher o IR.
Definição de contribuinte e exceções importantes
O conceito de contribuinte na Lei Complementar 214/2025 é claro: só haverá equiparação ao serviço, com incidência dos novos tributos, quando a atividade se aproxima da intermediação comercial. Isso afasta a ideia de que todas as locações comuns estão sujeitas ao regime novo.
- Aluguel de imóvel residencial, por pessoa física, com até três imóveis e renda abaixo de R$ 240 mil/ano, continua tributado apenas pelo IR.
- Locação feita por pessoa jurídica segue obrigatoriamente pelo regime de IBS e CBS, independentemente do número de imóveis ou valor, pois há efetivo enquadramento em prestação de serviço.
- Se ultrapassar os limites, a pessoa física equipara-se à pessoa jurídica e deverá cumprir todos os deveres tributários, inclusive emissão de nota fiscal conforme as novas normas fiscais para IBS e CBS.
Como já vi confusionismo em clientes e parceiros, insisto nisso. Pouca gente está atenta à progressividade e à definição de limite anual. Vale sempre checar a soma dos valores recebidos para não ser surpreendido.
Procedimentos para recolhimento dos tributos
Supondo que você se enquadre como contribuinte, surge a obrigação de fazer o recolhimento mensal do IBS e CBS, além de observar a exigência de nota fiscal eletrônica. Eu recomendo, nesse caso:
- Cadastrar-se como contribuinte dos tributos perante os órgãos competentes, identificado pelo CPF;
- Utilizar sistemas oficiais para emissão dos documentos fiscais;
- Acompanhar as mudanças nos procedimentos de notas fiscais trazidas pela reforma;
- Auxílio profissional, especialmente de projetos como a MCO Contábil, para garantir recolhimentos corretos e evitar autuações.
Exemplo prático para pessoa física
Exemplo prático para pessoa físicaImagine o seguinte: João possui quatro apartamentos em Belo Horizonte para aluguel, sendo todos locados ao longo do ano e a receita bruta anual ultrapassa R$ 300 mil. Ele deverá recolher, mês a mês, IBS e CBS conforme a alíquota definida pela legislação vigente, além do Imposto de Renda. Já Maria possui dois imóveis com aluguel total anual de R$ 50 mil. Ela permanece apenas na obrigação de IRPF, sem incidência do regime novo.
Impactos financeiros e considerações para o locador
O impacto da reforma para os locadores que se enquadram como contribuintes pode ser relevante, já que os tributos compõem percentuais sobre a receita bruta. Isso gera redução no rendimento líquido dos aluguéis e a necessidade de um novo planejamento financeiro. Em minhas consultas na MCO Contábil, recomendação recorrente é dialogar com o locatário para possível ajuste contratual, já que a imposição de novos tributos pode exigir renegociação de valores.
Pela nota do Ministério da Fazenda, a transição da incidência será gradativa, com efeitos financeiros entre 2027 e 2033, permitindo aos contribuintes ajustarem-se à nova sistemática.
Dúvidas comuns e recomendações
Nos atendimentos da MCO Contábil, as perguntas mais frequentes são: “Preciso abrir CNPJ para alugar?”, “Aluguei só por temporada, sou tributado?”, “E se eu receber R$ 250 mil em valor anual, mas de quatro imóveis?”. Por isso, destaco:
- Não é necessário CNPJ, basta exceder os limites para ser contribuinte.
- Locação por temporada, para pessoa física, só é tributada se ultrapassar os critérios de quantidade e limite anual.
- O limite de imóveis refere-se ao total no nome do locador, independentemente da cidade.
O correto entendimento dessas regras vai poupar muita dor de cabeça lá na frente. Aproveite e veja também nosso guia sobre o IBS para se aprofundar no tema, e também o artigo sobre alíquotas do CBS e IBS para planejar suas finanças.
Vantagem de bons parceiros na contabilidade
Quando a legislação caminha para maior complexidade, a assessoria precisa ser personalizada. Na MCO Contábil, sempre buscamos traduzir essas mudanças em orientações objetivas. Nossa expertise está em cuidar para que você não pague mais impostos do que o necessário – e, acima de tudo, tenha clareza no controle financeiro. Frente a tanta incerteza, essa segurança faz toda diferença.
Conclusão
Quem possui imóveis para aluguel deve ficar atento aos novos limites da reforma tributária definidos pela LC 214/2025. Só haverá incidência de IBS e CBS se você, pessoa física, alugar mais de três imóveis e sua receita anual ultrapassar R$ 240 mil. O recolhimento passa a ser obrigatório e a emissão de nota fiscal também, caso essas condições sejam atendidas. Em todos os demais casos, vale apenas o Imposto de Renda da pessoa física.
Precisa de orientação sobre seu imóvel ou dúvidas sobre a nova tributação? Fale com a equipe da MCO Contábil. Além de tecnologia, oferecemos atendimento personalizado para garantir segurança, clareza e tranquilidade no seu planejamento tributário.
Perguntas frequentes sobre IBS, CBS e aluguel de imóveis
O que mudou na locação com a LC 214/2025?
A Lei Complementar 214/2025 trouxe, na prática, a possibilidade de incidência de IBS e CBS sobre locação de imóveis feita por pessoa física, mas apenas se somados mais de três imóveis locados e receita anual de aluguel acima de R$ 240 mil. Aluguéis abaixo desse limite seguem apenas com Imposto de Renda.
Como o IBS e CBS afetam aluguel residencial?
O aluguel residencial, caso esteja abaixo dos limites definidos (três imóveis e R$ 240 mil anuais), não sofre impacto e permanece com cobrança exclusiva do IRPF. Só haverá impacto quando você, como pessoa física, passar a alugar mais imóveis ou aumentar o valor recebido.
Pessoa física paga IBS ou CBS no aluguel?
Sim, mas apenas se for proprietária de mais de três imóveis alugados e receber mais de R$ 240 mil no ano com locação. Nessas situações, a pessoa física é equiparada a contribuinte de IBS e CBS e deve pagar os tributos mensalmente.
Qual a incidência tributária na locação de imóveis?
Na locação para pessoa física dentro dos limites estabelecidos, apenas o Imposto de Renda da pessoa física incide. A partir do momento que você supera o limite de três imóveis e de R$ 240 mil anuais, deve recolher IBS e CBS de acordo com as novas regras da LC 214/2025.
Como funciona a nova regra para locações?
A nova regra determina que a pessoa física só será obrigada a pagar IBS e CBS se tiver mais de três imóveis alugados e receita anual superior a R$ 240 mil. Caso contrário, segue apenas a tributação via IRPF. O recolhimento será mensal e deve ser acompanhado por emissão de nota fiscal digital. Para entender detalhes sobre notas fiscais, recomendo este artigo sobre mudanças de notas fiscais no contexto de IBS e CBS.
